Prawo własności lokali-Wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale – zarówno wyodrębnione, jak i niewyodrębnione – wchodzą w skład nieruchomości gruntowej.

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 1994 r. Jest konsekwencją przemian ustrojowych i potrzeby zastąpienia filozofii państwowej, gminnej lub spółdzielczej administracji, samorządnymi zasadami uczestnictwa w rynku współwłasności prywatnej, poprzez zarządzanie organizmem gospodarczym jakim jest.

Zwykle współwłaściciele przywiązują małą wagę do możliwości jakie daje ustawa zdając się na administratorów. Tymczasem wspólnota może prowadzić działalność gospodarczą i na różne sposoby obniżać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Ustawa określa też zasady tworzenia odrębnej własności lokalu od budynku i gruntu oraz prawa i obowiązki z tym związane.

Wspólnoty się nie zakłada. Powstaje z chwilą wyodrębnienia jednego lokalu gdy powstają jakby dwie nieruchomości: lokal i nieruchomość wspólna[1].

Ustawa używa i wprowadza szereg pojęć, których zrozumienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z bycia członkiem wspólnoty przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwa w zarządzaniu wspólnym dobrem.
1 Forma prawna, podmiotowość
2 Udziały i głosy
3 Zasady wyodrębniania lokali
4 Wspólnoty a spółdzielnie mieszkaniowe
5 Zarządzanie, zarząd, zarządca, administrator
5.1 Zarząd wspólnoty – osobowy
5.2 Zarząd „małej wspólnoty”
5.3 Zarząd profesjonalny – zarządca nieruchomości
5.4 Administrator a zarząd
5.5 „Zarząd” jako czynność
6 Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
7 Reprezentacja
8 Prawa i obowiązki
8.1 Prawa i obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali
8.2 Inne obowiązki wspólnoty
9 Zebrania i uchwały
10 Podział i połączenia wspólnot
11 Przypisy

Forma prawna, podmiotowość

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadająca osobowości prawnej (tzw. ułomna osoba prawna) ale ma wiele jej cech. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, której się nie zakłada ale przystępuje do niej przymusowo w momencie nabycia lokalu[2]. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Niejasna jest zdolność wspólnoty do nabywania nieruchomości. Ustawa nie wyklucza nabycia nieruchomości[3]. Z drugiej strony w piśmiennictwie branżowym przytaczane są przykłady odmowy przez sąd wpisania do ksiąg wieczystych wspólnoty jako właściciela a wpisywanie lokalu do majątku wspólnego członków wspólnoty. Sąd Najwyższy różnie orzekał na ten temat[4].

Podobnie z podmiotowością na gruncie przepisów prawa podatkowego. Jedne urzędy uznają ją, inne traktują właścicieli jak solidarne osoby fizyczne. W praktyce wspólnoty występują o pisemną, wiążącą interpretację do właściwego urzędu skarbowego.
Udziały i głosy

Lokale i nieruchomość wspólna (wspólnota) posiadają odrębne księgi wieczyste. Jako właściciele nieruchomości wspólnej – figurują w nich ogólnie każdocześni właściciele lokali wyodrębnionych. Właściciele lokali niewyodrębnionych figurują osobiście jako współwłaściciele części wspólnych.

Nieruchomość wspólna może obejmować więcej niż jeden budynek i być położona na więcej niż jednej działce gruntowej.

Udziały w częściach wspólnych (uchwalone lub wg umowy) zapisane w księgach wieczystych decydują o prawie głosu we wspólnocie. Można uchwalić zasadę „jeden właściciel-jeden głos” gdy ktoś ma więcej lokali.

Strukturę udziałów określa się na podstawie powierzchni lokali wraz powierzchniami części lub pomieszczeń przynależnych do lokalu np piwnic, tarasów.
Zasady wyodrębniania lokali [edytuj]

Lokalem wyodrębnionym może być samodzielny lokal niekoniecznie mieszkalny. Samodzielność stwierdza starosta. Do lokalu mogą być przynależne inne pomieszczenia [5].

Wyodrębnienie notarialne jest nierozłącznie związane z ustanowieniem współwłasności, której nie można znieść bez zniesienia odrębności lokali.
Wspólnoty a spółdzielnie mieszkaniowe

Ostatnie zmiany prawa spółdzielczego zmierzają, do umożliwienia wykupu lokali spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Konieczne jest jednak wyodrębnienie ponad połowy lokali (licząc udziały poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej – wg aktu notarialnego przenoszącego własność ze spółdzielni na właściciela lokalu) i spełnienie innych wymogów, albowiem wyodrębnianie następuje z majątku spółdzielni czyli specyficznej formy własności gdzie np. czasem grunt nie jest własnością spółdzielni. Spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali.

Aby wyłonić wspólnotę mieszkaniową z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy:
Wyodrębnić wszystkie lokale w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych),

lub
Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

Mimo wyłonienia „uśpionej” wspólnoty mieszkaniowej spod jurysdykcji prawa spółdzielczego, spółdzielnia mieszkaniowa może, ale nie musi być zarządcą nieruchomości. Reguluje to Akt notarialny przenoszący własność, gdyż część spółdzielni mieszkaniowych nakazuje wpis w Akcie notarialnym klauzuli dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną (muszą wówczas zatrudniać osobę posiadającą licencję zarządcy nieruchomości).

Jeśli nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa chce odebrać zarządzanie nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, musi to zrobić w formie Aktu notarialnego (notariusz sporządza protokół z głosowania, liczy się procentowy udział w nieruchomości wspólnej).
Zarządzanie, zarząd, zarządca, administrator

Te pojęcia są mylone lub mylnie stosowane zamiennie.
Zarząd wspólnoty – osobowy

Ustawa nakłada obowiązek (pod groźbą zarządu komisarycznego) powołania zarządu wspólnoty- osobowego. Wyłania się go głosowaniu spośród właścicieli (lub spoza ich grona[6]) i jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Zarząd „małej wspólnoty”

W„małych wspólnotach”, poniżej 7 lokali[7], obowiązku wyłaniania zarządu wprost- nie ma, jednak w tym zakresie, ustawa odsyła do kodeksu cywilnego, z którego wynika, że zarząd małej wspólnoty tworzą wszyscy współwłaściciele i jest to zarząd osobowy[8] lub mogą go powierzyć zarządcy profesjonalnemu.

W praktyce najczęściej małe wspólnoty w ogóle nie podejmują żadnych decyzji o sposobie zarządzania[9]. Konieczne czynności, np. naprawy, umowy na wywóz śmieci, dostawy wody, etc., wykonują niezbyt formalnie. Dopiero w przypadku większych nieszczęść: pożarów, powodzi, awarii, konfliktów między nimi, problemów z likwidacją szkód ubezpieczeniowych lub gdy następuje interwencja władz (nadzoru budowlanego, sanepidu, straży, straży miejskiej, prokuratury, policji itp.) i sprawy trafiają do sądów cywilnych, zaniedbanie prawidłowego, formalnego zarządzania nabiera jaskrawego wymiaru finansowego lub pociąga odpowiedzialność karną.
Zarząd profesjonalny – zarządca nieruchomości

Ponieważ, zarządzanie wspólnotą może bywać bardzo skomplikowane i rodzi wielką odpowiedzialność, ustawą o gospodarce nieruchomościami wprowadzono instytucje licencjonowanego zarządcy nieruchomości. We wszystkich wspólnotach można notarialne powierzyć[10] zarząd zarządcy profesjonalnemu, który przejmuje rolę zarządu wspólnoty – osobowego ponosząc pełną odpowiedzialność. Ustawa[11] nakłada na takiego zarządce duże wymagania ze względu na odpowiedzialność jaką ponosi.
Administrator a zarząd

Zarząd osobowy często powierza obowiązki wykonawcze profesjonalnemu administratorowi. Powszechnie i mylnie mówi się, że on „zarządza”. Tymczasem główna odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą spoczywa nadal na osobach wybranych do zarządu a odpowiedzialność administratora ograniczona jest do treści umowy cywilno-prawnej.
„Zarząd” jako czynność

W prawie i piśmiennictwie termin „zarząd” używany jest również w znaczeniu czynności. Mówi się o „oddawaniu w zarząd rzeczy” „sprawowaniu zarządu” – czymś. Należy zwracać uwagę na sposób użycia tego terminu we właściwym kontekście.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Sformułowanie to pojawia się przy wielu okazjach. Od kodeksu spółek handlowych poprzez ustawę o stowarzyszeniach i kodeks cywilny po ustawę o własności lokali i nie jest jednoznaczne. Jedynie ustawa o własności lokali wymienia je[12] np:
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
wybór sposobu zarządzania i zarządu,
udzielenie zgody zmianę przeznaczenia, przebudowę nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie lokalu powstałego w następstwie przebudowy,
zmiana wysokości udziałów we współwłasności,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
wytoczenie powództwa przeciwko zalegającemu z opłatami członkowi wspólnoty,
określenie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń na rzecz nieruchomości wspólnej.

W odróżnieniu od kodeksu cywilnego, który zastrzega jednomyślność przy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ustawa zezwala na decydowanie większościowe we wszystkich sprawach (z wyjątkiem małych wspólnot), w których wymagają one zgody wszystkich. Jednak zaliczenie do nich planu gospodarczego jest z pozoru sprzeczne. Tymczasem przyjęcie planu gospodarczego obejmującego swym zakresem zwykłe czynności, w tym np. powoływanie funduszu remontowego na remonty bieżące, zaliczki na utrzymanie nieruchomości, ewidencja, są jak najbardziej „zwykłe”[13], co potwierdza orzecznictwo.

Pokutuje mylny pogląd, że ustawa o własności lokali w ogóle nie dotyczy małej wspólnoty i że musi być w niej jednomyślność we wszystkim, tymczasem różnica polega jedynie na tym, że w „dużej” wspólnocie o wszystkich sprawach [14] decyduje większość, a w „małej” w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu muszą się zgodzić wszyscy.
Reprezentacja

Wspólnotę reprezentuje zarząd (lub zarządca[15]). Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarząd/zarządca musi mieć pełnomocnictwo w formie uchwały. W małych wspólnotach w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, reprezentują właściciele posiadający większość udziałów lecz nawet mniejszościowy właściciel może wbrew większości za zgodą sądu reprezentować wspólnotę i działać w jej imieniu (art. 202 kodeksu cywilnego).
Prawa i obowiązki
Prawa i obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali [edytuj]

Każdy ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu i zapoznawać się z dokumentami, korzystać z części wspólnych oraz prawo do pożytków. Osoba wykonująca czynności zarządcze ma prawo do wynagrodzenia[16].

Właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i mają obowiązek wpłacać na to zaliczki do 10 dnia miesiąca.

Za zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi. Oznacza to, że pierwszej kolejności za błędy odpowiadają osoby z zarządu całym majątkiem a dalej, w przypadku niemożliwości zaspokojenia roszczeń z ich majątku – odpowiadają wszyscy członkowie wspólnoty proporcjonalnie do udziałów. Tego typu przypadki mają najczęściej miejsce gdy powstanie duża szkoda typu pożar z winy umyślnej zarządu[17]. Wspólnota może pozywać właścicieli a właściciele wspólnotę.

Organem nadrzędnym nad wspólnotą jest sąd powszechny, który rozstrzyga wszystkie kwestie. Często właściciele wykazują powściągliwość w zwracaniu się do sądów traktując to jako „ścieżkę wojenną” a nie jako zwykłe odwołanie się do organu zwierzchniego. O sprawach wspólnot rozstrzyga sąd w trybie nieprocesowym na posiedzeniach niejawnych. Zwykle dość szybko.
Inne obowiązki wspólnoty

Głównie wynikają z:
prawa budowlanego – prowadzenie dokumentacji obiektu budowlanego, dokonywanie przeglądów, itp,
ustawy o rachunkowości – prowadzenie księgowości i rozliczeń przez rachunek bankowy co wymaga uzyskania NIP, wypełniania CIT,
ustawy o statystyce, uzyskanie REGON[18], sprawozdawczość,
inne prawa w tym lokalne- np. obowiązek zawarcia umów na wywóz śmieci, sprzątanie, usuwanie śniegu i sopli itp.

Ponadto każdy zarząd powinien być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej zarządu. Profesjonalni zarządcy mają taki obowiązek a nawet suma ubezpieczenia uzależniona jest od podległego majątku.
Zebrania i uchwały

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; Raz w roku, w terminie do 31 marca, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali. Przedmiotem zebrania rocznego powinny m/n być:
uchwalenie rocznego planu gospodarczego na pokrycie kosztów zarządu[19]:
kosztów zarządzania- wynagrodzenia osób z zarządu, zarządców, administratorów,
na remonty i konserwację,
za dostawę mediów do nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę itp,
ubezpieczenia, podatki,
utrzymania porządku i czystości.
sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi (lub jego odpowiednikowi).
Podział i połączenia wspólnot

Działania developerów doprowadziły o powstania różnych sytuacji – wielkich organizmów formalnie będących wspólnotami lub osiedli małych wspólnot albo wręcz osiedli domów jednorodzinnych wymagajacych jednolitego zarządzania. Przekształcenia są możliwe, ale nie na podstawie ustawy o scalaniu i podziale gruntów[20] (gdzie wielu zarządców kieruje uwagę) a drogą czynności cywilno-prawnych. Trudność stanowi uzyskanie jednomyślności zainteresowanych i pracochłonność przygotowania aktów albowiem droga prowadzi przez zniesienie współwłasności i wymianę udziałów co nieprawidłowo przygotowane, może pociągnąć spore opłaty skarbowe[21].

Administratorzy proponują zarządzanie przez zakładanie stowarzyszeń. Jest to skuteczne ale ustawa o stowarzyszeniach nie zezwala na zmuszanie do przystąpienia do stowarzyszenia[22]. Ogranicza to prawa do współdecydowania o własności i ułatwia nadużycia.

Przypisy

↑ Orzeczenie SN III CZP 43/05
↑ Właściwy moment powstania wspólnoty to chwila wpisu do ksiąg wieczystych, ale ma moc wsteczną od chwili aktu notarialnego- wniosku o wpis
↑ ustawa o własności lokali mówi o nabyciu gruntu (art. 32a lub posiadaniu przez wspólnotę lokalu uzyskanego w wyniku windykacji( art. 16.1)
↑ Wzajemnie sprzeczne uchwały Sądu Najwyższego:III CK 055/04 i III CZP 97/06. Trwa dyskusja prawnicza.
↑ podobnie jakieś inne funkcjonalnie części wspólne mogą być związane z danym lokalem (urządzenia, instalacje). Regulują to uchwały i umowy, i wymaga to wpisu do ksiąg wieczystych
↑ Ustawa o gospodarce nieruchomościami zabrania zarządzania bez licencji cudzą nieruchomością. Zapis ten ma zastosowanie kontekście zarządu profesjonalnego wg art. 18.1 ustawy o własności lokali
↑ Art. 19 ustawy o własności lokali
↑ art. 200 Kodeksu cywilnego
↑ Nie podejmują spoczywających na nich obowiązków zamiast zdecydować: zarządzanie osobiste czy przez licencjonowanego zarządce.
↑ Art. 18.1 Ustawy o własności lokali
↑ Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741
↑ Art 22.3 ustawy o własności lokali
↑ Z kodeksu cywilnego wynika, że w małej wspólnocie plan gospodarczy, o ile dotyczy zwykłych czynności, może być przyjęty większościowo a dopiero nie zgadzający się z tym mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, Art. 201
↑ Sprawach typu zmiana przeznaczenia, inwestycyjnych, uszczuplenia/powiększenia wspólnego majątku, praw właścicielskich.
↑ Art. 18.1 ustawy o własności lokali
↑ Art.28 ustawy o własności lokali i art. 208 kodeksu cywilnego
↑ Występuje gdy zarząd wiedział o obowiązku lub przyczynie, ale nie przeciwdziałał. Np. niedokonał przeglądu.
↑ art.42.4.4 ustawy o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88, poz. 639 z późn. zm
↑ wspólnotą (rzeczą)
↑ Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów t.j. Dz.U. nr 178 z 2003 poz.1739
↑ Ustawa o podatku od czynności cywilno-prawnych. Dz. U. z 2000 r. Nr 86, poz. 959
↑ Art 6.2 ustawy o stowarzyszeniach Dz. U. z 1989 r. Nr 20, poz. 104

Źródlo_WIKIPEDIA